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São muitas as atribuições que estão na rotina de uma Administradora e os serviços são essenciais para o bom andamento do condomínio.
Ele administra os interesses e negócios do condomínio, sua escolha é feita através de votação na forma estabelecida pela Convenção, não podendo o mandato ser superior a dois anos, permitida a reeleição. Ele representa o condomínio judicial e extrajudicialmente. É de sua função cumprir e fazer cumprir as normas estipuladas pela Convenção, pelo Regimento e pela Assembléia, aplicando multas quando necessário, prestar contas às assembleias, entre tantas outras coisas.
O mais comum é que o síndico seja um morador do condomínio, mas pode-se adotar a figura do síndico profissional, o que vem acontecendo com frequência.
O síndico dever ter o apoio de uma administradora de condomínios.
São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitabilidade do edifício.
Cabe exclusivamente ao proprietário, e não ao inquilino.
Sim. Os condôminos somente serão obrigados a custear a realização de uma obra se houver a devida aprovação pela Assembléia Geral. Tratando-se de alteração substancial na forma do edifício, é necessária a aprovação unânime.
São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos.
Essas despesas são pagas por quem está morando no imóvel, mesmo que este seja o inquilino.
Haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária, convocada pelo síndico, na forma da Convenção, competindo-lhe, além das matérias inscritas na ordem do dia, por maioria dos presentes, a aprovação das verbas para as despesas do condomínio.
Sempre que houver convocação do síndico ou dos condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio.
Quando a decisão envolver assuntos referentes às despesas ordinárias do condomínio, caso o locador não compareça à assembléia.
Depende do que dispuser a convenção. Na prática, é mais comum a convenção prever que todos os condôminos paguem as despesas condominiais.
O assunto é controverso. De fato, não é possível citar nomes, o que caracteriza constrangimento ilegal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a quota condominial.
Não, pois ela não pode, por exemplo, conter decisões que conflitem com a convenção do condomínio nem com a legislação vigente. Para isso, seria necessário alterar o texto da convenção em si, o que exige quorum específico, além do registro do novo documento em cartório.
O voto de inquilinos é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do proprietário para este fim e somente quando o proprietário da unidade não estiver presente na assembleia.
A presença frequente do zelador na portaria caracteriza dupla função. Ele só deve ser acionado para substituir um funcionário em caso de emergência e apenas de forma eventual.
Ele deve determinar um horário de sua disponibilidade para tratar dos assuntos do condomínio. Fora desse período, o melhor é orientar os funcionários, principalmente o zelador, para que eles sejam intermediários das solicitações dos moradores, acionando o síndico apenas em casos urgentes.
Só são consideradas extraordinárias as despesas que representem acréscimo ou melhoria estética nos elevadores, como reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples é despesa ordinária.
A legislação permite que as vagas sejam alugadas para pessoas estranhas ao edifício, desde que a convenção do condomínio autorize.
Sem auxílio, o síndico pode cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Porém, se bem feita, a autogestão pode, sim, reduzir custos, mas muito pouco. O custo da administração por uma empresa especializada impacta muito pouco no rateio do condomínio.
As decisões na Justiça são a favor da presença dos animais. Por isso, recomenda-se permitir animais de pequeno porte, que não ofereçam risco à saúde, à segurança ou ao sossego dos moradores.
Nem tanto. A maior despesa do condomínio é com funcionários, seguida de consumo (água, luz etc.) e contratos de manutenção e conservação.
Desde o dia 7 de agosto de 2009 está em vigor a lei estadual n° 13.541/09, regulamentada pelo decreto nº 54.311/09, que proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em ambientes fechados, inclusive em condomínios. Portanto passa a ser um dever de todos não fumar ou permitir que seus visitantes o façam em áreas comuns, como elevadores, estacionamentos, áreas de lazer e de trânsito, entre outras.
Em decorrência das inúmeras reformas e modificações realizadas nas áreas comuns e privativas que causaram sinistros em Condomínios, no dia 18 de março de 2014, foi publicada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a NBR nº 16.280:2014 – “Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos”, que entrou em vigor no dia 18 de abril de 2014.
A NBR 16280:2014, foi criada para orientar e regulamentar um procedimento mínimo formal e regular para a execução desde pequenas reformas como grandes obras que possam afetar a estrutura, vedações ou sistema da Edificação do prédio, a ser seguido por síndicos e condôminos, no intuito de preservar a segurança das construções edilícias e de seus usuários. A norma em questão elaborada com a intenção de ser uma ferramenta para auxiliar o síndico e administradores, tanto na aprovação, quanto no acompanhamento das reformas realizadas no interior das unidades e nas áreas comuns do Edifício.
A norma técnica exige que as eventuais reformas ou modificações (mesmo alterações simples) sejam comunicadas ao síndico, que deverá aprová-las, ou não, caso considere que elas causem risco à edificação ou aos moradores.
Por ocasião da realização das alterações nas unidades privativas deverão ser apresentadas junto com um laudo técnico, assinado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto, dependendo da natureza da obra), descrevendo-se todo o planejamento e gestão da obra, cujos requisitos são no total de 08 (oito), que devem ser atendidos para realização de uma gestão adequada, devendo, ainda, serem respeitados quatorze outros requisitos para a realização da reforma, estipulados pela ABNT na norma em referência.
Frise-se que antes do início da reforma, o síndico deverá solicitar ao condômino que apresente documento hábil a comprovar o atendimento da mencionada Norma e para tanto fazemos seguir modelo de termo de responsabilidade que dará ciência da reforma pretendida, permitindo ao Sr. Síndico, adotar as providências que se fizerem necessárias ao eventual acompanhamento da obra.
Por isso, é de fundamental importância que o síndico e o zelador do Condomínio estejam atentos para que os procedimentos estabelecidos nesta norma sejam devidamente observados pelo responsável pela contratação da reforma.
Quanto a documentação das obras e reformas deverão ser arquivadas, ficando sob os cuidados e guarda do Condomínio, para eventual exibição em caso de fiscalização.
Dessa forma, os condôminos que forem iniciar uma obra/reforma deverão preencher e entregar o Termo de Responsabilidade, atendendo a tais requisitos, devidamente assinado, acompanhado dos documentos exigidos pela norma em comentário, cabendo, ressaltar que nenhuma obra deverá ser iniciada antes do atendimento das exigências acima informadas, a fim de evitar possível responsabilidade civil por parte do síndico.
A Coleta Seletiva é mais um processo educativo, conscientemente responsável, do que propriamente uma renda extra de grande valor. Portanto, seja qual for a motivação do condomínio para iniciar esta tarefa, ela só obterá sucesso se quase a totalidade dos condôminos participarem ativamente dessa rotina.
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